Zonnepanelen op het dak van uw gehuurde bedrijfspand?

Veelal denkt men na over zonnepanelen op het dak van de eigen woning. Maar onlangs kreeg ik de vraag van een ondernemer die op het dak van het door hem gehuurde bedrijfspand ook zonnepanelen zou mogen plaatsen. De voorzieningen daarvoor waren reeds aanwezig, er lag al een installatie op het dak. Er dienden slechts houders te worden geplaatst waar de zonnepanelen in konden worden gelegd.

Artikel 7:215 lid 1 BW bepaalt dat je als huurder bevoegd bent de inrichting of de gedaante van het gehuurde te veranderen, zolang die veranderingen bij het einde van de huur maar zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Je hebt dan de toestemming van de verhuurder dus niet nodig. Als voorbeelden van een dergelijke verandering worden genoemd het aanbrengen van een buitenlamp of het plaatsen van een bordje met huisnummer.

De huurder kan de zonnepanelen zonder toestemming van de verhuurder plaatsen, maar let wel, de verhuurder heeft dan de mogelijkheid om bij de rechter ongedaanmaking te vorderen. De verhuurder zal daarbij moeten aanvoeren dat de panelen onrechtmatig zijn geplaatst. Daarbij zal dan onder meer aan de orde komen of de oorspronkelijke inrichting van het gehuurde haar functie al dan niet heeft verloren, of de verhuurbaarheid is geschaad, of de wijzigingen leiden tot een waardedaling van het gehuurde en of de continuïteit van de exploitatie van het gehuurde wordt geschaad. Het is dus maar de vraag of de rechtbank de verhuurder in het gelijk zal stellen en zal bepalen dat de zonnepanelen moeten worden verwijderd. Immers, het is maar de vraag of de verhuurder een rechtens te respecteren belang kan aanvoeren om zijn goedkeuring te weigeren.

Wel kan de rechter de huurder voor de voeten werpen dat hij niet eerst toestemming heeft gevraagd, dan wel bij weigering van deze toestemming dat hij eerst een machtiging van de rechter heeft gevraagd vóór het plaatsen van de panelen. Het vragen van een dergelijke machtiging vooraf verdient dan ook de voorkeur. De huurder vraagt dan vervangende toestemming aan de rechtbank en op grond van artikel 7:215 lid 4 BW zal de rechter de vordering in ieder geval toewijzen wanneer de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde en er geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder bestaan. De huurder kan daarbij zijn voordelen bij lagere energiekosten (verhoging van economisch nut) aanvoeren, alsook het feit dat het economisch voordeel ten goede komt aan de onderneming. De huurder kan het milieuaspect aanvoeren en het aansturen van de overheid op milieuvriendelijk energiegebruik.

De vraag stelt zich of de zonnepanelen onderdeel worden van het gehuurde als gevolg van natrekking (artikel 3:4 BW). Wie is rechthebbende van de zonnepanelen? Een zaak (de panelen) wordt bestanddeel van de hoofdzaak (het gehuurde) wanneer die zaak zodanig met de hoofdzaak wordt verbonden, dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekening wordt toegebracht. Is daarvan sprake, dan wordt de verhuurder eigenaar van de panelen. Immers, artikel 5:3 BW bepaalt ‘voor zover de wet niet anders bepaalt, is de eigenaar van een zaak eigenaar van al haar bestanddelen’.

Het is echter maar zeer de vraag of de panelen onderdeel gaan uitmaken van het gehuurde en tot het hoofdbestanddeel gaan behoren. Er wordt in vaste rechtspraak zeer terughoudend omgegaan met het aannemen van bestanddeelvorming. Aangevoerd kan worden dat de panelen zonder beschadiging van betekenis kunnen worden verwijderd. De rechtbank oordeelde bijvoorbeeld in een zaak waar een teeltsysteem in een tuinbouwkas was aangebracht, dat geen natrekking had plaatsgevonden, ookal moest het systeem zelfs in stukken worden gezaagd om te kunnen worden verwijderd. Desondanks was volgens de rechtbank geen sprake van noemenswaardige beschadiging (rechtbank ‘s-Gravenhage 12 september 2012).

Het kan echter ook anders. In en zaak waar balies waren vastgemetseld in een bedrijfsgebouw oordeelde het gerechtshof dat deze niet konden worden afgescheiden zonder beschadiging van betekenis (gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 april 2014).

De rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde op 22 mei 2013 in een zaak over een carwash-installatie dat deze als bestanddeel van de onroerende zaak moest worden beschouwd. De rechtbank overwoog dat de carwash-installatie de bestemming van het gebouw nu juist mogelijk maakte. Door de aanpassingen die voor de installatie in het gehuurde waren uitgevoerd, zou het bedrijfspand bij verwijdering van de installatie incompleet raken. Hier was dus wel sprake van natrekking.  

Bij het einde van de huur kan een huurder ervoor kiezen de zonnepanelen te verwijderen, op grond van artikel 7:216 BW. Daarbij geldt dan wel de voorwaarde dat het gehuurde in de toestand wordt gebracht die in overeenstemming is met hoe die toestand oorspronkelijk was. De huurder kan er ook voor kiezen om de panelen te laten zitten en de verhuurder te vragen om een vergoeding.

Willemijn Spa-Brinkhuis

Mei 2014