Regelmatige huurachterstand kan opzegging tot gevolg hebben
Als de huurder regelmatig een huurachterstand laat ontstaan, kan dit een reden zijn voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit ook indien er geen huurachterstand is van drie maanden of langer.
Een huurder dient zich als ‘goed huurder’ te gedragen. Zo dient de huurder onder meer de huur tijdig en volledig te betalen. Indien de huurder een achterstand laat ontstaan, kan dat voor de verhuurder een reden zijn om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit kan echter niet zomaar. De verhuurder kan de overeenkomst pas gedwongen laten vertrekken nadat hij toestemming heeft gekregen van de rechter om de woning te laten ontruimen. De rechter zal deze toestemming pas geven als er sprake is van een huurachterstand van drie maanden of langer.
Op voorgaande bestaat echter een uitzondering. Een rechter kan namelijk ook toestemming geven als er nog geen sprake is van een achterstand van drie maanden. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de huurachterstand met regelmaat plaatsvindt. De verhuurder hoeft namelijk niet te accepteren dat de huurder regelmatig de huur te laat betaalt. Echter, zoals recentelijk uit een uitspraak van de rechter in Rotterdam bleek, zijn ook hier weer uitzonderingen op.
De verhuurder verzocht de rechtbank namelijk om de huurovereenkomst te ontbinden op basis van structurele wanbetaling. De huurder en de verhuurder waren eerder een betalingsregeling overeengekomen. Dit zodat de huurachterstand ingelopen kon worden. De huurder liet daarna echter opnieuw een achterstand van drie maanden ontstaan waarna de verhuurder de rechter verzocht om de overeenkomst te ontbinden.
Toen de kwestie eenmaal bij de rechter voorkwam, had de huurder de achterstand ingelopen. De verhuurder legde de rechter uit hoe de achterstanden waren ontstaan: boedelverdeling ivm scheiding, psychosociale problematiek, geen toegang tot geld ivm scheiding etc. Daarnaast stelde de huurder dat hij al meer dan 25 jaar in de woning woonde en ontruiming in zijn moeilijke tijd een klap zou betekenen welke hij niet te boven zou komen. De rechter was echter niet onder de indruk van het betoog van de huurder en gaf aan dat de omstandigheden niet dusdanig zwaarwegend waren dat zijn woonbelang moest prevaleren boven het belang van de verhuurder bij een tijdige betaling. Desondanks wees de rechter toch het verzoek van de verhuurder af. De huurder had de verhuurder en zijn incassogemachtigde namelijk een brief geschreven met zijn persoonlijke situatie en de verhuurder uitgelegd dat zijn situatie tijdelijk was. De verhuurder en zijn incassogemachtigde hadden hier niet op gereageerd. De rechter vond dit verwijtbaar; hiermee had de verhuurder het belang van de huurder totaal niet onderschreven. Om voorgaande reden wees de rechter toch het verzoek tot ontbinding af.
Voorgaande laat weer zien dat er elke keer weer opnieuw gekeken dient te worden naar alle omstandigheden van het geval.
Anneline Nieuwenhuijse
september 2013