Inschrijving van de koopovereenkomst registergoed: ‘Vormerkung’

De koper van een registergoed, veelal vastgoed zoals woningen en bedrijfspanden, kan de koopovereenkomst inschrijven in de openbare registers. De koper wordt vanaf het moment van de inschrijving beschermd tegen een aantal belemmeringen die de levering van het registergoed zouden kunnen frustreren.

Onder andere wordt de koper beschermd tegen beslagen die na de inschrijving op het registergoed worden gelegd.

Op 8 oktober 2010 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan die deze bescherming verzwakt.

Vormerkung

In artikel 7:3 BW is bepaald dat de koop van een registergoed kan worden ingeschreven in de openbare registers. Deze inschrijving wordt ‘Vormerkung’ genoemd.

De koper van een registergoed wordt door die inschrijving beschermd tegen de in artikel 7:3 lid 3 BW genoemde belemmeringen die zich kunnen voordoen in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het registergoed. Dit gedurende een periode van maximaal 6 maanden.

Naast beslaglegging op het registergoed, biedt de Vormerkung onder andere bescherming tegen een overdracht van het registergoed aan een derde, de vestiging van een recht van hypotheek daarop en het faillissement van de verkoper.

Beslag

Ondanks de Vormerkung behouden de schuldeisers van de verkoper hun verhaalsmogelijkheden. Een schuldeiser kan dus nog steeds beslag leggen op het registergoed. Een eventueel beslag op het registergoed kan in dat geval alleen niet tegen de koper worden ingeroepen.

Hoge Raad

De Hoge Raad heeft in een arrest van 8 oktober 2010 (LJN: BN1252) beslist dat de inschrijving van de koopovereenkomst er niet aan in de weg staat dat de schuldeisers van de verkoper beslag leggen onder de koper op de koopsom. De uitspraak van de Hoge Raad heeft tot gevolg dat een schuldeiser van de verkoper de levering van een registergoed kan tegen houden. Dit ondanks het gegeven dat de koper tijdig van de Vormerkung gebruik heeft gemaakt. Indien de koper wordt geconfronteerd met een dergelijk derdenbeslag kan hij de verschuldigde koopsom niet aan de notaris voldoen. Dit heeft dan weer resultaat dat de hypotheekhouder en beslagleggers niet kunnen worden voldaan. Dit blokkeert de overdracht.

Conclusie

De inschrijving van de koopovereenkomst biedt niet altijd die bescherming als wel wordt gedacht. Het leggen van derdenbeslag onder de koper biedt schuldeisers van verkoper een drukmiddel. Let op: wie ten onrechte derdenbeslag legt wordt schadeplichtig.