Wat zijn ‘bijzondere lasten en beperkingen’ bij verkoop van een woning?
Bij de verkoop van een onroerende zaak, zoals een woning, is de verkoper verplicht om de eigendom van de woning ‘onbelast over te dragen’. Zo mogen er op de woning geen ‘bijzondere lasten of beperkingen’ rusten, artikel 7:15 BW.
In artikel 7:15 BW staat niet te lezen wat nu onder bijzondere lasten en beperkingen moet worden verstaan. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het gaat om lasten en beperkingen die rusten op de verkochte woning en niet op alle woningen. Het gaat om zogenaamde ‘rechtsgebreken’. Hierbij kan worden gedacht aan de situatie dat de verkochte woning (gedeeltelijk) blijkt te zijn verhuurd of dat er sprake is van een erfdienstbaarheid die is gevestigd ‘ten nadele’ van de verkochte woning.
Als er op de verkochte woning bijzondere lasten op beperkingen blijken te rusten, die de verkoper niet aan de koper heeft gemeld, dan kan de koper de koopovereenkomst ontbinden.
Soms komt het voor dat een woning wordt verkocht en dat daarna blijkt dat deze woning volgens het bestemmingsplan niet bestemd is tot woning maar, bijvoorbeeld, de bestemming ‘horeca’ heeft. Na een uitspraak van de Hoge Raad in 2004 werd in dergelijke situaties aangenomen dat er sprake van is van een bijzondere last en beperking en kon de koopovereenkomst worden ontbonden.
De Hoge Raad ‘gaat om’
Op 30 januari 2015 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen en heeft een ander standpunt ingenomen (ECLI:NL:HR:2015:159). De Hoge Raad heeft in dat arrest geoordeeld dat van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking ex artikel 7:15 BW alleen sprake is indien deze haar grondslag vindt in een specifiek tegen de verkochte onroerende zaak gericht besluit.
Publiekrechtelijke lasten of beperkingen die voortvloeien uit het bestemmingsplan zijn niet specifiek gericht tegen één onroerende zaak en vormen daarmee geen bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW.
Als een verkoper een woning verkoopt en die woning blijkt later, op grond van het bestemmingsplan, bestemd te zijn voor horecadoeleinden dan komen de gevolgen hiervan voor rekening en risico van de koper.
De koper doet er goed aan om voorafgaande aan de ondertekening van de koopovereenkomst het bestemmingsplan te raadplegen. Alle bestemmingsplannen zijn de vinden om www.ruimtelijkeplannen.nl.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2015:159
4 maart 2019
Ronny Nobus