Opzegging van tijdelijke huurovereenkomsten
Geregeld krijgen wij vragen van huurders over opzegging door de verhuurder indien zij een tijdelijke huurovereenkomst hebben. Sinds 1 juli 2016 is de wet die hieromtrent regels geeft, de Wet doorstroming huurmarkt, in werking getreden. Deze wet maakt mogelijk dat woonruimte tijdelijk kan worden verhuurd, waarbij de huurder minder huurbescherming geniet.
Ik zal ingaan op de mogelijkheden die de Wet doorstroming huurmarkt biedt aan verhuurders en waarop de huurders moeten letten.
Mogelijkheden tijdelijk verhuur
Na de inwerkingtreding is het mogelijk tijdelijke huurovereenkomsten met een maximale duur van twee jaar of korter voor zelfstandige woonruimte aan te gaan die door verstrijken van de tijd eindigen zonder dat de verhuurder hoeft op te zeggen. De huurovereenkomst eindigt dan automatisch. Bij onzelfstandige woonruimte – denk hierbij aan een kamer – is de termijn vijf jaar of korter. Het voorgaande is geregeld in artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Bij aangegane huurovereenkomsten voor een termijn langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimte of langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte, eindigt de huurovereenkomst niet door alleen het verstrijken van de tijd. Een aangegane huurovereenkomst voor de periode van drie jaar van een zelfstandige woonruimte zal nadat deze drie jaren zijn verstreken gewoon doorlopen. Voor de huurder is niets aan de hand. De verhuurder zal gebruik moeten maken van de wettelijke opzeggingsgronden en
–termijnen indien hij de huurovereenkomst wil opzeggen.
Is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan, dus zonder dat een einddatum in de overeenkomst staat, dan geldt het bovenstaande niet. Ook dan zal de verhuurder gebruik moeten maken van de wettelijke opzeggingsgronden en –termijnen wil hij kunnen opzeggen.
Indien sprake is van een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd van twee of vijf jaar of korter, dan heeft de verhuurder een informatieplicht. Hoewel de overeenkomst automatisch eindigt, zal de verhuurder uiterlijk één maand, maar niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van de bepaalde tijd de huurder schriftelijk moeten informeren dat de huurovereenkomst zal eindigen.
Wanneer de verhuurder dit niet doet of niet op tijd, dan zal de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd worden verlengd. Voor de huurder is dit voordelig. Wil de verhuurder alsnog de huur opzeggen, dan zal hij gebruik moeten maken van de wettelijke opzeggingsgronden en –termijnen.
Uitzondering voor woningbouwcorporaties
Woningbouwcorporaties mogen alleen tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter aangaan met een aantal, door de minister bepaalde, doelgroepen. Dit zijn onder andere huurders in noodopvang, huurders die voor korte tijd een vervangende woonruimte nodig hebben of huurders die wegens werk of studie veel in het buitenland verkeren. Huurders van woningbouwcorporaties hebben dus niet tot nauwelijks last van deze wettelijke regeling.
Waar moeten huurders op letten?
Als huurder dien je er rekening mee te houden of uw verhuurder een particulier (vrije sector) of een woningbouwcorporatie (sociale sector) is. Voor de sociale sector zijn speciale regels, zoals hierboven toegelicht. Daarnaast is van belang dat je erop toeziet dat jouw verhuurder de wettelijke formaliteiten strikt toepast. In het bijzonder moet je als huurder letten op de schriftelijke kennisgeving. Als deze kennisgeving te laat is gedaan, ook al is dat één dag, dan wordt de huurovereenkomst na het vestrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd voortgezet.(1) Ook als de kennisgeving de huurder niet heeft bereikt zal de huurovereenkomst na het einde van de bepaalde tijd overgaan naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.(2)
Van belang is eveneens dat je als huurder erop bedacht bent dat een tweede tijdelijke huurovereenkomst voor dezelfde woning ervoor zorgt dat de tijdelijke huurovereenkomst overgaat in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zelfs als die tweede tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten na de eerste – voor bepaalde tijd aangegane – huurovereenkomst die vóór de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt is gesloten.(3)
Ten slotte moet de huurder erop bedacht zijn dat de door de verhuurder verstuurde schriftelijke kennisgeving zowel per aangetekende brief als per brief of mail is verstuurd. Wanneer de huurder betwist de kennisgeving te hebben ontvangen, dan moet de verhuurder bewijzen dat de kennisgeving daadwerkelijk is verstuurd.
Heb je nog vragen over de wetswijziging in het huurrecht of heb je hulp nodig bij het beëindigen dan wel aangaan van een huurovereenkomst, neem dan contact op met één van onze advocaten.
1: Rechtbank Midden-Nederland, 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011.
2: Rechtbank Midden-Nederland, 20 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:4759.
3: Rechtbank Overijssel, 5 december 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4544.
30 mei 2018
Justus van de Velden