Huurbescherming bij een ‘anti-kraakovereenkomst’?

Eerder dit jaar deed de rechtbank Den Haag uitspraak over een anti-kraakovereenkomst.[1] De vraag in deze zaak was of de overeenkomst moest worden aangemerkt als een huurovereenkomst dan wel als een bruikleenovereenkomst. Deze kwestie was zeer relevant voor de gebruikers van het pand. Wanneer er namelijk sprake is van een huurovereenkomst, kunnen zij zich beroepen op huurbescherming.

Ad Hoc Beheer B.V. stelde in opdracht van Klooster Euphrasia kamers van een voormalig verzorgingstehuis ter beschikking aan een viertal personen tegen een maandelijkse vergoeding van €200,-. De kamers werden na tijdelijk in gebruik genomen door de personen in afwachting van de verkoop, verhuur, renovatie, sloop of een andere bestemming van het verzorgingstehuis.

Echter, in oktober 2015 verzocht Euphrasia Ad Hoc Beheer B.V. de overeenkomsten met de tijdelijke gebruikers op te zeggen. De kosten van onder andere het energieverbruik van de gebruikers was tot onaanvaardbare hoogte opgelopen waardoor Euphrasia het tijdelijke gebruik niet meer wilde voorzetten. Ad Hoc schreef vervolgens de gebruikers aan met het verzoek om tot oplevering over te gaan. De gebruikers gaven hier geen gehoor aan.

De voorzieningenrechter overwoog allereerst dat het bij een bruikleenovereenkomst gaat om het in gebruik geven van een zaak om niet. Ad Hoc stelde zich dan ook op het standpunt dat het maandelijkse bedrag ad €220,- aangemerkt moest worden als een financiële tegenprestatie ter bestrijding van de bedrijfskosten. Vervolgens overwoog de voorzieningenrechter dat een huurovereenkomst een overeenkomst is waarbij de verhuurder een zaak in gebruik verstrekt en waarbij de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Hierbij moet er sprake zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Dit was dan volgens de gebruikers dan ook aan de orde.

Voor de vraag hoe de overeenkomsten met de gebruikers moeten worden gekwalificeerd is de inhoud van de overeenkomst bepalend in het licht van hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst omtrent het gebruik voor ogen stond. De voorzieningenrechter oordeelt dat er geen sprake is van een huurovereenkomst. Het gebruik was namelijk slechts tijdelijk, in afwachting van verkoop, verhuur of een andere omwikkeling van het verzorgingstehuis. De gebruikers waren bereid hun verblijfsrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn. Ook stond er in de anti-kraakovereenkomst dat de gebruikers zich niet konden beroepen op huurbescherming en dat de vergoeding slechts diende ter bestrijding van de bedrijfskosten van Ad Hoc. Deze vergoeding kon derhalve niet als huur worden aangemerkt. Kortom, de partijen hebben niet beoogd om een huurovereenkomst te sluiten.

Het gevolg van deze uitspraak is dat de gebruikers zich niet kunnen beroepen op huurbescherming. De overeenkomsten zijn derhalve in beginsel opzegbaar, met inachtneming van de daarin opgenomen opzegtermijn.

[1] Rb. Den Haag 22 januari 2016 ECLI:NL:RBDHA:2015:566

Nathalie van Poucke

19 juli 2016