Hoge Raad: huurders in de horeca en retail hebben recht op huurkorting

Op 24 december 2021 [1] heeft de Hoge Raad bepaald dat indien een huurder het door hem gehuurde pand niet of slechts gedeeltelijk kan gebruiken, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, dit een onvoorziene omstandigheid vormt op grond waarvan de rechter de huurprijs kan verminderen.

De casus:

-verhuurder verhuurt een pand aan Heineken

-Heineken verhuurt dit pand aan een vennootschap onder firma

-de vof exploiteert een horecabedrijf in het pand

-in de periode 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 is de horeca op last van de overheid gesloten

-Heineken heeft de huur over de maanden april en mei 2020 kwijtgescholden

-Heineken heeft de verhuurder gevraagd om af te zien van de huur over de maanden april en mei 2020. De verhuurder heeft dit geweigerd

-Heineken betaalde de huur over de maanden april en mei 2020 niet en verhuurder stapte naar de rechter. In die procedure vordert verhuurder betaling van de huur en Heineken vordert verlaging van de huurprijs over de maanden april en mei 2020 met 50%. De kantonrechter die over deze zaak moet oordelen heeft aan de Hoge Raad om advies gevraagd

-De Hoge raad heeft letterlijk overwogen:

“Het antwoord op de derde prejudiciële vraag luidt als volgt. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.”

-kortom: de gedwongen sluiting van een horecazaak is een onvoorziene omstandigheid die aanleiding geeft om de huurprijs te verminderen

-de Hoge Raad geeft vervolgens een rekenmodel dat handvat moet bieden bij de berekening van de huurprijs. De Hoge Raad heeft letterlijk overwogen:

“Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.”

-de Hoge Raad geeft in het arrest ook een rekenvoorbeeld

-de Hoge Raad overweegt nog wel dat het afhankelijk van de omstandigheden van het geval wordt afgeweken van de verdeling 50%-50%

-in grote lijnen komt het er op neer dat huurders in de horeca en retail recht hebben op een korting op de te betalen huur indien, als gevolg van de overheidsmaatregelen, het gehuurde niet of slechts beperkt te gebruiken is geweest

Conclusie:

Omdat de beslissing van de Hoge Raad slechts betrekking heeft op de periode maart/april 2020 blijven er vragen over die in de jurisprudentie moeten worden beantwoord. Echter, wel duidelijk is dat overheidsmaatregelen die tot gevolg hebben gehad dat huurders het gehuurde niet of slechts beperkt konden gebruiken een onvoorziene omstandigheid vormt. Vanuit dat gegeven, in combinatie met het rekenmodel van de Hoge Raad, is er voor zowel verhuurders als huurders nu meer duidelijkheid over hun respectievelijke posities zodat er makkelijk in goed overleg tot een redelijke oplossing kan worden gekomen.

Huurders die in het verleden, gedurende een periode van gedwongen sluiting, geen of een geringe korting hebben gekregen op de huur, hebben wellicht een vordering op de verhuurders vanwege teveel betaalde huur. Verhuurders die huur hebben kwijtgescholden of met meer dan 50% hebben verlaagd hebben wellicht een vordering op de huurders. Het blijft maatwerk.

Ronny Nobus