Gevolgen van het overlijden van de huurder op de huurovereenkomst

Art. 7:229 lid 1 BW bepaalt “De dood van huurder of verhuurder doet de huur niet eindigen. Dat overeenkomsten geen veranderingen ondergaan na overlijden is niet uitzonderlijk. De overledene heeft vaak erfgenamen en zij nemen dan, in dit geval, de huurovereenkomst over. Dit artikel is echter van regelend recht. Dat wil zeggen dat men er van mag afwijken in de overeenkomst. Een afwijkend beding komt in de praktijk echter maar zelden voor.

Dan rijst vervolgens de vraag: Mag een medebewoner in de woning blijven wonen na het overlijden van de huurder?

Er moet eerst worden gekeken of de medebewoner aan te merken is als een medehuurder of als een huisgenoot.

De echtgenoot of geregistreerd partner van een huurder is van rechtswege medehuurder indien hij in de woning zijn hoofdverblijf heeft, ongeacht het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst.

Een medehuurder is ook een persoon die samen met de huurder partij is bij de huurovereenkomst en ook zo op de overeenkomst staat.

Een medehuurder zet op grond van art. 7:268 lid 1 BW de huur na het overlijden van de huurder voort.

Alle overige personen die niet aan te merken zijn als medehuurder zijn aan te merken als huisgenoten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een medebewoner met wie u een relatie heeft of een vriend die bij u inwoont. Deze huisgenoten mogen de huurovereenkomst op grond van art. 7:268 lid 2 BW niet zomaar voortzetten. Zij moeten eerst kunnen aantonen dat zij in de woning hun hoofdverblijf hebben en dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder. Is dat het geval dan mag de huisgenoot de huurovereenkomst nog voor 6 maanden voortzetten.

Wanneer er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding staat niet nader omschreven en men moet hierbij aansluiten bij de rechtspraak. Hierbij wordt in de algemeenheid een termijn gehanteerd van 2 jaar maar dat is geen strikte eis. Er wordt gekeken naar de omstandigheden van het geval zoals bijvoorbeeld gezamenlijk aankopen, verdeling kosten en onderlinge zorg. Er hoeft geen sprake te zijn van een affectieve (liefdes) relatie.

Binnen die 6 maanden kan de huisgenoot een verzoek indienen bij de rechtbank om de huurovereenkomst na die 6 maanden te blijven voortzetten, mocht de huisgenoot er niet op een andere manier met de verhuurder uitkomen. Er dient dan naast bovenstaande wel aangetoond te worden dat de huur kan worden opgebracht en dat men, indien nodig, een huisvestingsvergunning heeft.

Op bovengenoemde regels zijn enkele uitzonderingen te vinden en ook voor het opzeggen van de huur na overlijden zijn er enkele regels die afwijken van de algemene huurregelgeving.

Als u vragen heeft over bovenstaande informeren wij u graag nader.

Marloes de Houck

31 maart 2016