Een woning (ver)kopen via WhatsApp?
In een zaak die de rechtbank Limburg(1) onlangs behandelde liet een particuliere verkoper per WhatsApp bericht aan de koper weten akkoord te zijn met een schriftelijk opgemaakte koopovereenkomst terzake de (ver)koop van een woning middels het bericht “(…) Hij is gelezen en prima volgens wat we hebben besproken opgetekend. Morgen heb jij hem in bezit met onze handtekening.”
Twee dagen later liet deze verkoper echter weten dat de woning niet meer werd verkocht.
De advocaat van de koper betoogde dat door het genoemde bericht de schriftelijke ondertekening van de overeenkomst was vervangen en dat er door dat bericht een perfecte koopovereenkomst ex. art. 7:2 BW tot stand was gekomen. Er werd op die grond nakoming van de koopovereenkomst gevorderd.
Verkoper betwiste dit en ter discussie stond derhalve of er al dan niet een ‘perfecte’ koopovereenkomst ex. art. 7:2 BW tot stand was gekomen.
In art. 7:2 BW is bepaald: ‘De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt inde uit oefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.’
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van op 9 december 2011 (ECLI:NL: HR:2011:BU7412), voor het geval dat, zoals in deze zaak, (ook) de verkoper een particulier is, de volgende rechtsregel geformuleerd:
‘(…) Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.
Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.’
Koper stelde zich op het standpunt dat deze rechtsregel niet van toepassing is omdat aan het schriftelijkheidsvereiste ex. art. 7:2 BW, is voldaan.
De rechter volgt de koper hier niet in.
De rechter stelde dat een schriftelijke koopovereenkomst een onderhandse akte is, waarvoor op grond van art. 156 lid 1 Rv het vormvoorschrift van ondertekening voor geldt. Bedoeld WhatsApp bericht van verkoper maakte geen deel uit van het door de eisers ondertekende concept voor de koopovereenkomst en vormde ook geen (elektronische) ondertekening door de verkoper. Het hield hoogstens een toezegging van verkoper in dat hij het concept van de koopovereenkomst zou ondertekenen. De rechter was dan ook van oordeel dat, nu de koopovereenkomst niet door de verkopende partij was ondertekend, niet aan het in art. 7:2 BW opgenomen schriftelijkheidsvereiste was voldaan. Verkoper kan daarop, gelet op de hiervóór geformuleerde rechtsregel van de Hoge Raad, een beroep doen.
De rechter was dan ook van oordeel dat er geen koopovereenkomst tot stand was gekomen en de vordering van koper tot nakoming van de koopovereenkomst werd afgewezen.
1 juni 2018
Marloes de Houck