DE “CORONA-CRISIS” EN HUUROVEREENKOMSTEN: “FORCE MAJEUR”?

“Pacta sunt servanda”, een Latijnse juridische term die zoveel wil zeggen als: “datgene wat overeengekomen is tussen partijen moet worden nagekomen”. Ook in het Nederlandse recht is het uitgangspunt dat je na moet komen wat je hebt beloofd.

Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij de verhuurder de verplichting heeft om “huurgenot” te verschaffen en waarbij de huurder de verplichting heeft om de “huurpenningen” te betalen.

De corona-crisis is een ongekende ramp voor zowel de mensen die ziek worden als gevolg van de besmetting met covid-19 maar ook voor de bedrijven die worden getroffen.

Bedrijven gesloten op last van de overheid

Op last van de overheid hebben bedrijven de deuren moeten sluiten en mogen evenementen niet meer plaatsvinden. Zo zijn alle eet- en drinkgelegenheden, sportclubs coffeeshops, sauna’s en seksclubs verplicht gesloten.

Bedrijven die niet gesloten zijn op last van de overheid

Daarnaast ondervinden ook tal van andere ondernemers de negatieve gevolgen van de corona-crisis.

Ik heb de afgelopen dagen vaak de vraag gekregen van huurders of zij zich met een beroep op force majeure, in het Nederlands overmacht, kunnen ontdoen, geheel of gedeeltelijk, van hun verplichting tot het betalen van huur. In artikel 6:75 BW is het begrip overmacht als volgt gedefinieerd:

“Een tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.”

Het uitgangspunt is dat een huurder alleen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering als er sprake is van een “gebrek” aan het verhuurde in die zin dat de verhuurder geen huurgenot kan verschaffen aan de huurder.

Bedrijven gesloten op last van de overheid

Voor wat betreft de bedrijven die op last van de overheid hun deuren gesloten moeten houden kan de vraag worden gesteld of het vanwege de overheid opgelegde verbod een gebrek oplevert. Er valt te verdedigen dat dit het geval is. Immers, de huurder heeft geen huurgenot. Aan de andere kant, de verhuurder kan er ook niets aan doen dat hij het huurgenot niet kan verschaffen.

Een bijkomend probleem is dat in bepaalde huurovereenkomsten, bijvoorbeeld het ROZ-model winkelruimte, is opgenomen, op enkele uitzonderingen na, dat een gebrek geen aanleiding geeft tot huurprijsvermindering.

Uit de jurisprudentie volgt dat dalende inkomsten als gevolg van de kredietcrisis (2008) geen aanleiding vormde om huurprijzen te verlagen. Een economische crisis behoort tot het normale bedrijfsrisico.

Voor de ondernemers die hun deuren noodgedwongen hebben moeten sluiten stelt zich de vraag of een dergelijke sluiting behoort tot de normale bedrijfsrisico’s. Persoonlijk kan ik mij geen soortgelijke maatregel herinneren als die vorige week zondag is ingegaan. Ik meen dat goed verdedigbaar is dat deze ondernemers zich met succes kunnen beroepen op overmacht en op die grond betaling van de huurpenningen kunnen stoppen. Vooraleer dit doen adviseer ik wel met klem om eerst contact te zoeken met de verhuurder met als doel een mogelijke minnelijke regeling te bespreken.

Bedrijven die niet gesloten zijn op last van de overheid

Voor wat betreft de bedrijven die niet op last van de overheid gesloten zijn maar die wel hebben te lijden onder de economische crisis kunnen zich naar redelijke inschatting niet beroepen op overmacht.

Wellicht dat deze bedrijven zich kunnen beroepen op onvoorziene omstandigheden, artikel 7:248 BW, en de redelijkheid en de billijkheid, artikel 6:2 BW.

Gezien de uitermate uitzonderlijke situatie rondom de corona-crisis is ook in deze gevallen verdedigbaar dat van een huurder niet kan worden verwacht dat hij de gevolgen van de crisis alléén draagt, of zoals één huurder mij vroeg: “Drink ik corona alleen?”

Advies:

Komt een huurder in de financiële problemen als gevolg van de crisis en heeft die moeite om de huur te betalen dan is mijn advies aan zowel de verhuurder als de huurder: ga met elkaar in gesprek en probeer afspraken te maken. Denk er bijvoorbeeld aan om de huur gedurende een bepaalde termijn te verlagen of op te schorten. Een verhuurder die weigert om de huurder ook maar enigszins tegemoet te komen loopt het risico dat die onredelijke opstelling in rechte tegen hem werkt. Enige flexibiliteit in tijden van crisis is wel het minste wat we van elkaar mogen verwachten.

23 maart 2020

Ronny Nobus