Bestaat er een opzegbevoegdheid voor de huurder onder de nieuwe WHOA?

In mijn artikel van 1 februari 2021 ben ik ingegaan op de invoering van de WHOA. De WHOA biedt ondernemingen die in zwaar weer verkeren een laatste redmiddel om een faillissement te voorkomen.

Voor verhuurders heeft de WHOA ineens vergaande gevolgen. Wanneer een huurder in de positie komt waarin het waarschijnlijk is dat hij zijn schulden op korte termijn niet meer zou kunnen betalen, zou hij onder de WHOA een deel van zijn schuldeisers een akkoord kunnen aanbieden. Het gevolg hiervan is dat niet enkel de bestaande maar ook toekomstige overeenkomsten op deze manier kunnen worden geherstructureerd.

Een van de gevolgen van een akkoord kan zijn dat een deel van de opeisbare vorderingen (Lees: huurvordering) deels worden kwijtgescholden. Indien de rechter het akkoord dan homologeert, zal de verhuurder dus hiermee moeten instemmen.

Daarnaast kan het akkoord tevens inhouden dat condities uit de huurovereenkomst moeten worden gewijzigd. Voorbeelden hiervan zijn een (tijdelijke) huurverlaging of het buitenwerking stellen van de exploitatieplicht.

Met dit laatste hoeft de verhuurder niet in te stemmen, echter het risico kan zijn dat de huurder, de rechter kan verzoeken de huurovereenkomst te mogen opzeggen tegen een redelijke opzegtermijn. Het verzoek daartoe zal worden toegewezen indien de rechter het gehele akkoord homologeert. De huurder bepaalt uiteraard zelf de opzegtermijn, slechts in de gevallen dat het voorstel van de huurder onredelijk (lang) is, kan de rechter een langere termijn bepalen, doch een termijn van drie maanden wordt in de regel als voldoende beschouwd.

Wanneer de rechter de tussentijdse opzegging goedkeurt, dan eindigt de huurovereenkomst na het verstrijken van de opzegtermijn, waarbij de opzegtermijn al gaat lopen op de dag waarop het akkoord door de rechter wordt gehomologeerd.

De enige grond die de verhuurder nu heeft om zicht te verzetten tegen de opzegging is dat de verhuurder moet aantonen dat het niet aannemelijk is dat dat de huurder zijn schulden binnenkort niet meer zal kunnen betalen. Andere gronden om zich tegen de opzegging te verzetten heeft de verhuurder niet.

Na homologatie heeft de verhuurder wel recht op schadevergoeding. Deze wordt bepaald via de traditionele regels van art. 6:95 BW ev. De verhuurder heeft dus recht op geleden schade en op gederfde winst. Het lastige is dat ook deze vergoedingen kunnen worden betrokken in het akkoord. Het verhaal van de schade is dan ook met grote onzekerheid omgeven.

Een oplossing hiervoor kan worden gevonden om een hoofdelijk schuldenaar aan de huurovereenkomst toe te voegen. Deze is dan (mede) verantwoordelijk voor correcte nakoming van de huurovereenkomst.

Door de invoering van de WHOA in combinatie met de opzegmogelijkheid zien we een beperking van de contractvrijheid van partijen. Het is dan ook niet onverstandig om verhuurcontracten kritisch te (laten) beoordelen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met ons kantoor voor een gratis en vrijblijvend gesprek.

Marcel Meuleman

2 april 2021