Afbreken van onderhandelingen; dat is niet altijd geoorloofd!

Stelt u zich eens voor; u bent voornemens om een horecapand aan te kopen. Al maandenlang bent u aan het onderhandelen met de verkoper over de voorwaarden. U heeft inmiddels ook al diverse investeringen en kosten gemaakt voor de aankoop. Ineens krijgt u echter van de wederpartij te horen dat het pand inmiddels is verkocht aan een derde. Mag dat zomaar?

In het Nederlandse verbintenissenrecht staat de contractsvrijheid voorop. Elke partij mag in principe bepalen met wie, wanneer en waarover hij een overeenkomst aangaat. Dat betekent ook dat de partij de onderhandelingen  mag afbreken wanneer hij niet langer de overeenkomst wenst aan te gaan.

Doch is dat niet onder alle omstandigheden mogelijk. De Hoge Raad heeft al enige tijd geleden bepaald dat voorop moet worden gesteld dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.

Afbreken van onderhandelingen is dus niet mogelijk wanneer de wederpartij erop mocht vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen. Ook de duur van de onderhandelingen en onvoorziene omstandigheden spelen een rol.

Wanneer er gesproken kan worden van een onaanvaardbare afbreking van de onderhandelingen kan bij de rechter een vordering worden ingesteld tot ‘dooronderhandelen’.  De wederpartij wordt dan verplicht om verder te onderhandelen. Dit betekent niet automatisch dat er alsnog een overeenkomst tot stand komt. Immers, het betreft enkel een verplichting om te onderhandelen.

Het is echter ook goed mogelijk dat onderhandelen niet meer mogelijk is. Dit kan bijvoorbeeld als – zoals in het voornoemde voorbeeld – het pand al is verkocht. In dat geval kan men schadevergoeding vorderen bij de rechter op grond van de onrechtmatige daad. Er bestaan twee soorten schadevergoedingen.

Ten eerste kan men het ‘negatieve contractsbelang’ vorderen. Dit betekent niet meer dan dat alle kosten die zijn gemaakt moeten worden vergoed door de afbrekende partij. Ten tweede kan men de vergoeding van het ‘positieve contractsbelang’ vorderen. Wanneer deze vordering wordt toegewezen wordt men in de financiële positie gebracht als ware de overeenkomst zou zijn nagekomen. Deze schadevergoedingsverplichting gaat veel verder en wordt daarom ook minder vaak toegewezen.

Bent u aan het onderhandelen en heeft uw wederpartij de onderhandelingen afgebroken? Neem dan gerust contact op met ons en vraag naar uw mogelijkheden!

31 januari 2018

Anneline Nieuwenhuijse