Voortzetting van het gebruik van het gehuurde, na ontbinding van de huurovereenkomst

In een kwestie die eerst aanhangig was bij de rechtbank te Den Bosch en voorts in hoger beroep werd behandeld door het gerechtshof aldaar, ging het om het volgende. Een huurder heeft een woning gehuurd van een verhuurderinstantie. Op enig moment heeft de verhuurder in een gerechtelijke procedure de ontbinding van de huurovereenkomst met de betreffende huurder en de ontruiming van het gehuurde gevorderd, daar de huurpenningen niet werden voldaan. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming  zijn door de rechtbank toegewezen.

Huurder en verhuurder zijn na het gewezen vonnis met elkaar in gesprek gegaan en hebben op 20 juni 2011 met elkaar afgesproken dat de huurder de woning onder strikte voorwaarden mocht blijven gebruiken voor een periode van één jaar. Tevens werd afgesproken dat de verhuurder dan na die verstreken periode van één jaar zou bezien of al dan niet een nieuwe huurovereenkomst met de betreffende huurder zou worden aangegaan. Enkele maanden voor het verstrijken van de overeengekomen periode van 1 jaar, heeft de verhuurder alsnog de ontruiming van het gehuurde aangezegd, omdat de huurder forse overlast zou veroorzaken. Hiermee heeft de verhuurder alsnog de toegewezen vordering tot ontruiming uit het eerder gewezen vonnis ten uitvoer gelegd.

De huurder is het daar niet mee eens en vordert dat het de verhuurder zal worden verboden alsnog over te gaan tot ontruiming. Huurder stelt dat de verhuurder misbruik maakt van haar executiebevoegdheid door alsnog te ontruimen en dat daarmee onrechtmatig jegens de huurder wordt gehandeld. Ten tijde van het gewezen vonnis is de ontbinding en ontruiming uitgesproken als gevolg van niet betaalde huurpenningen en niet vanwege overlast, waarvan thans sprake is. De huurder beroept zich er dus op dat de verhuurder het gewezen vonnis niet ten uitvoer mag leggen op grond van een andere reden (overlast) dan waarvoor de ontbinding en ontruiming destijds is toegewezen (huurachterstand). Tenslotte voert de huurder nog aan dat de gebruiksovereenkomst die na het vonnis is gesloten, als een nieuwe huurovereenkomst moet worden beschouwd en hij dus weer opnieuw de status van huurder heeft gekregen en op basis van het eerder gewezen vonnis – dat zag op de vorige huurovereenkomst – niet kan worden ontruimd.

De verhuurder stelt dat het eerder gewezen vonnis inmiddels gewoonweg ten uitvoer is gelegd en dat de woning als gevolg van de toegewezen vorderingen is ontruimd.

Het gerechtshof oordeelt in haar arrest d.d. 5 februari  2013 dat, ongeacht om welke reden de huurovereenkomst is ontbonden, die ontbinding niet meer kan worden aangetast. Volgens het hof staat vast dat huurder, om welke reden dan ook, is tekortgeschoten in een of meer verbintenissen uit de huurovereenkomst, als gevolg waarvan die huurovereenkomst is ontbonden. Het is niet doorslaggevend om welke reden de huurovereenkomst is ontbonden. Wanneer de verhuurder het vonnis nu ten uitvoer zou willen leggen om een andere reden dan de reden waarom de huurovereenkomst is ontbonden, dan wil dat volgens het hof niet zeggen dat de reden om tot tenuitvoerlegging over te gaan geen in redelijkheid te respecteren belang van de verhuurder betreft.

Ten aanzien van het verweer dat weer een nieuwe huurovereenkomst  zou zijn ontstaan, oordeelt het hof dat de tekst van de gesloten gebruiksovereenkomst volstrekt helder is en dat huurder daaruit niet kon afleiden dat een nieuwe huurovereenkomst was gesloten. Er zijn volgens het hof door huurder geen gedragingen of verklaringen van verhuurder aangedragen op basis waarvan bij huurder